Una Ley de Alquileres para 9 millones de inquilinos

Luego de años de discusión, Argentina aprobó una nueva Ley de Alquileres, sin antecedentes a nivel regional y constituye un gran logro para inquilinas e inquilinos en todo el país.

La pandemia de coronavirus no solo ha causado una emergencia sanitaria global sino también una crisis económica que profundiza día a día las desigualdades que nos atraviesan. Entre miles de ejemplos, la situación de quienes alquilan ha empeorado, y los abusos del sector inmobiliario se agravan. En la última encuesta realizada por Inquilinos Agrupados, el 49% de quienes alquilan señaló tener problemas para pagar el alquiler de junio.

Frente a este escenario, y pese a que la oposición rechazó su tratamiento, la Ley de Alquileres (con media sanción de Diputados desde noviembre de 2019), fue finalmente tratada y aprobada por el Senado el pasado jueves 11 de junio. Así, luego de años de trabajo de distintas organizaciones que impulsaron esta ley, se empieza a regular el acceso a la vivienda, hasta ahora bajo control exclusivo mercado inmobiliario. Esta ley es la primera normativa en toda América Latina destinada a regular el sector y a resguardar a los 9 millones de personas que alquilan en el país, en clara desigualdad de condiciones frente a inmobiliarias y propietarios.

Puntos centrales

Algunos de las medidas más importantes que establece la ley son que el plazo mínimo del contrato pasa de dos a tres años, con el fin de darle más estabilidad a quienes alquilan y reducir los gastos que implica la renovación; los aumentos del alquiler se aplican una vez al año, y el monto del aumento se calculará considerando el índice de inflación y el promedio de los salarios (hasta ahora el monto del aumento lo imponían, a criterio y sin ningún tipo de norma que los regulara, propietarios e inmobiliarias); y se establece un depósito de ingreso equivalente a un mes de alquiler, cuya devolución al finalizar el contrato incluirá el aumento que tuvo el alquiler.

Otro punto central es que esta ley establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la Administración Federal de Ingresos Públicos. Al día de hoy se estima que el 90% de los contratos de alquiler son irregulares, es decir que los inquilinos pagan su alquiler en efectivo y no reciben un comprobante válido como factura, lo que se traduce en una evasión impositiva millonaria por parte del sector inmobiliario y los propietarios.

La creación del Programa Nacional de Alquiler Social, que será implementado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, es también una disposición clave. Este programa está destinado a la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler, considerando de manera especial a personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles. Sobre este programa, Alejandro Brunelli, Maestrando en Gestión y Desarrollo Habitacional en la Facultad de Arquitectura, Urbanismo y Diseño de la Universidad Nacional de Córdoba, señala que “si bien la ley menciona “tener especial consideración con las personas que se encuentren en situación de violencia de género”, no especifica otros aspectos estructurales de los requisitos y garantías para alquilar como los ingresos y la seguridad laboral, que tienen un impacto diferencial para las mujeres y la población LGBTIQ+, en gran parte por la brecha salarial y el trabajo no remunerado, y porque son las más afectadas por la pobreza y la informalidad laboral”. Teniendo en cuenta que en los últimos diez años la jefatura femenina viene creciendo en el Gran Córdoba (al igual que el número de hogares inquilinos a cargo de mujeres, que pasó del 42,6% en 2010 al 49,6% en 2019), Alejandro remarca que “considerar la situación de las mujeres y de los hogares a cargo de mujeres con sus diferencias y diversidades en cada ciudad o territorio es fundamental para la implementación de una política integral de alquileres”.

Una encuesta realizada en la Ciudad de Córdoba durante 2019 sobre las dificultades que tienen mujeres y disidencias para acceder al alquiler, señala que en promedio, la mitad del salario se destina solo a pagar el alquiler. Además, gran parte de las encuestadas manifiestan haber sido cuestionadas por sus ingresos al momento de alquilar, que las inmobiliarias o propietarios no admiten niños, e incluso que no pueden alquilar por cuanto “no hay un varón formando parte del núcleo familiar”. Así es que “además de la implementación efectiva de la ley, sería indispensable que la creación de un área de alquiler a nivel nacional incluya la perspectiva de género y feminista para reconocer las mayores dificultades y desigualdades que atraviesa gran parte de la población inquilina y de todas las personas que no pueden acceder a la vivienda y la ciudad, y para generar políticas habitacionales integrales acordes a las necesidades y demandas de cada territorio” enfatiza Alejandro.

A medio camino

Evangelina Dellarossa, Secretaria de la Asociación Inquilines Córdoba menciona que la ley, como todas, es perfectible. Entre los puntos sobre los que se podría haber avanzado más está el de los honorarios del corredor inmobiliario (conocidos como “comisión” y actualmente a cargo de los inquilinos). “La ley nacional debería haber sido más clara e indicar que, de haber intermediación de un corredor inmobiliario, la comisión la debe pagar el propietario en su totalidad, porque quien usufructúa los servicios del corredor es el propietario. Los inquilinos no tenemos opción, no podemos saltear al corredor” sugiere Evangelina y comenta que ya están planificando reuniones con distintos legisladores en Córdoba para avanzar en ese sentido.

Por otro lado, la nueva ley suma alternativas de garantías que se pueden presentar, y el locatario debe proponer al menos dos entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc.). Evangelina observa que “la inclusión de las garantías en una ley de este tipo también es novedoso a nivel legislativo en la región, pero el aval bancario implica sumar un acreedor más a los inquilinos que son, nada más ni nada menos que las entidades financieras”.

Mudanzas y desalojos son los problemas más denunciados desde que se inició el aislamiento social preventivo y obligatorio según indica un informe difundido por la Defensoría del Pueblo de la Provincia de Buenos Aires. Pese a estar vigente el decreto de necesidad y urgencia (DNU) del gobierno nacional 320/20 (que fue el cuarto DNU promulgado desde el gobierno después de haberse declarado la emergencia sanitaria) que ordena frenarlos, los intentos de desalojos siguen siendo denunciados por los inquilinos. Por este motivo, se insiste en la necesidad de extender la medida, dado que el 67% de los encuestados dijo estar endeudado o recibiendo ayuda de algún familiar y esta medida permitiría frenar la profundización de la crisis habitacionales que ya sufren miles de personas en el país. En su artículo n° 11 la nueva ley aborda esta problemática. Los desalojos no eran tema tratado en el proyecto original, fue algo que incluyó la oposición, explica Evangelina, y detalla que los mismos están regulados por los códigos civiles y comerciales provinciales, es decir que los plazos y procesos para llevar a cabo un desalojo son distintos en cada jurisdicción. La nueva ley establece que “En caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que establezcan sus leyes procesales o especiales.”, disposición que, en el caso de provincias como la de Chaco, va en detrimento de los derechos de los inquilinos, que ahora aplicará procedimientos de desalojo con plazos aún más cortos.

“La aprobación de esta ley es el cierre perfecto a tantos años trabajando para poner en agenda un tema muy complejo y difícil como lo es el del inquilinato y realmente esta ley mejora sustancialmente nuestros derechos” destaca Evangelina, quien explica que por un lado hicieron frente al mercado inmobiliario, cuya influencia, recursos y poder son innegables, y por el otro debieron construir una “conciencia de clase inquilina” porque “ser inquilino estaba mal visto, se pensaba sólo como un tránsito hasta la adquisición de la vivienda propia. Y si el sueño de la vivienda propia efectivamente fuera el objetivo de vida (que ya para las nuevas generaciones no lo es tanto), la situación de inquilinato no debe ser un sufrimiento, no hay que padecerla”. Evangelina enfatiza que una mejoría en la legislación era imperante, y cuenta que, en sus inicios, su asociación empezó brindando asesoramiento a los inquilinos, que hasta ese momento debían recurrir a abogados para conocer mejor sus derechos, con la inversión de recursos económicos que recurrir a un abogado implica. Con la ley aprobada, están ya trabajando en un proyecto provincial de creación de Defensoría del Inquilino en Córdoba, entendiendo que la intervención del Estado para el tratamiento de esta ley visibilizó la función social que tiene la vivienda, y sobre todo la vivienda en alquiler.